不知不觉中，今年的金九早已掉落了帷幕。在刚过去的9月，对于昆明乃至整个云南市场来说，有一件大事不可不托，那就是《云南省人民政府关于增进房地产业稳定身体健康可持续发展的指导意见》也被大家全称作20条。绝佳国庆假期有空，我们想要花点时间，和大家逐项来详尽聊聊这20条新政，一探其背后的逻辑与诗意。
9月的这20条新政被分成了五个部分，主题分别是增进房地产业转型发展、增大保障性安居工程建设力度、希望引领居民住房合理消费、唤起房地产市场活力以及强化房地产市场监管。既然要详尽理解，涉及的范围大自然也甚广，因此我们将以五篇假期闲聊的形式来对应每个主题，防止篇幅过长影响大家的读者体验。
当然，大部分观点观点皆科一家之言，千虑一失，不免有考虑不周之处，青睐大家拍砖探究。闲言少叙，我们这就聊起来~今天的第一篇假期闲聊，我们首先要闲谈一聊增进房地产业转型发展这一部分内容。在通报中，这一部分包括了3条细则，分别是：引人注目规划的引导和管控起到、推展房地产业结构优化调整以及减缓发展精品特色房地产业。
但实质上，在这开篇的3条细则之前，通报在导语中早已透漏了一些端倪。具体来说，大有诗意的是这句话：了解贯彻落实习近平总书记对云南发展明确提出的新定位和新的拒绝。可以说道，对于整个20条新政，精研总书记的讲话就是一把钥匙，是背诵20条的关键所在。那习总书记到底说道了些什么？这里请求容许我们再行买个关子，等将这头3条理解完了，再行回过头来看习总书记的讲话，你大自然不会明白这之间的联系。
一、引人注目规划的引导和管控起到第一条细则中的要点，只不过不在于细则正文，反而在于责任主体部分：各州、市人民政府和滇中产业新区管委会。此次20条的众多特点，就在于具体了每一条规划拒绝的责任主体、联合部门及因应部门；而滇中产业新区管委会，则在责任主体部分整整登场了20次换言之，在未来云南房地产产业的发展过程中，新区管委会将扮演着和各州、市政府完全相同的角色；甚至在某些方面不回避其不会有低于州、市政府的权力。为何要将滇中产业新区管委会扶到这个方位？理由很非常简单，一体化。
20条新政于9月15日公布，当天正好也是国务院国家发改委表示同意成立云南滇中新区的日子。在之前分析滇中新区的涉及内容中，我们就曾提及过，随着滇中新区的获批，未来以昆明派的八地将在住房、城建、养老、医疗、交通、教育、低收入等多个方面步入融合变化。糅合其他城市群的发展经验，可以意识到，最后的结果是一个一体化的大昆明将问世。
未来，云南房地产市场的发展将更加多的与滇中新区产生联系昆明为什么要与周边的城市一体化？或者说，昆明必需要与周边的城市一体化吗？答案是认同的。充满著城市发展的规律轨迹这些宏观要素不讲，单从昆明房地产市场的发展角度来看，一体化也是必经之路。
因为对于身兼省会城市的昆明而言，对人口的导电能力觉得有些较低。无论是对于房地产行业还是其他产业来说，有了人才能确保生产力和购买力，人多好办事，这是一个最简单的道理。但昆明的现状是，产业发展水平等因素制约了其对外来人口的吸引力体现到房地产市场上，就是供应整体小于市场需求，没充足多的人来消费房子。要解决问题这一问题，尤为显然的途径毫无疑问是产业转型升级，建构更好的就业机会但这似乎将是一个漫长的过程，不有可能在朝夕之间已完成；而房地产市场又不有可能就这样仍然等下去，坐等产业已完成升级换代。
因此，不妨换回个思路：不一定非要将人布下昆明来，可以将昆明的圈画得更大一点，以昆明造就周边地区发展，再行从政策上助长彼此间的差异，让其他地市的居民，转变成昆明人。看见这，对政策理解的各位可能会误解到一个词：就地城镇化。实质上，在第一条细则中，显然有和城镇化联系密切的内容，那就是一区、一带、五群、七廊。
这八字规划，早于在《云南省新型城镇化规划（20142020年）》中就早已露面了。所谓一区，即滇中城市核心区区（滇中城市群）；一带即沿边对外开放城镇带上；五群即滇西城镇群、滇东南城镇群、滇东北城镇群、滇西南城镇群、滇西北城镇群；七廊即四条对外经济走廊（昆明皎漂、昆明曼谷、昆明河内、昆明腾冲密支那）和三条对内经济走廊（昆明昭通成渝长三角、昆明文山广西北部湾珠三角、昆明丽江香格里拉西藏）构成的城镇带上。在早的规划中，这一涉及概念的阐释为一圈、一带、六群、七廊。可以看见，前后的拒斥是有一些差异的：一圈所指的是昆明、玉溪、曲靖和楚雄四个州市，对应1996年的《昆楚玉曲城市群规划》以及日后的《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009-2020年）》；而六群则多了一个滇中核心城市群。
随着2012年滇中新区的设想明确提出，昆楚玉曲城市群规划逐步拓展为以昆明派、涵盖东西两片区总共八地市的更大范围概念，因此才将最初的一圈拒斥改回了一区；也仍然反复提到滇中核心城市群，将六群精简为五群。理顺了这一系列思路，我们也就难于预测这第一条细则未来不会给云南及昆明房地产市场带给哪些变化了。
一方面，昆明的市场将面向更加辽阔的人群；另一方面，政策及城建等将不会为附近的外地人在昆买房扫除障碍。最必要的两点，一是公民户籍等个人信息的互通，一则是公积金等的异地互认实质上，三部委有关前进公积金异地互认的政策已于昨天落地了，昆明市住房公积金异地贷款实施细则也早8月1日就已实施。
研究完了第一条新政细则的诸多细节，我们难于找到，无论是将刚获批的滇中新区挟上要位，还是将房地产发展与城镇化战略更加密切地挂勾，其背后的逻辑都是一以贯之的未来云南的房地产政策将更加多的被放进整体的地区发展战略中去考量，而仍然游离于整体的规划之外。规范、合理、科学，将是未来本地制订涉及房地产政策的新出发点。二、推展房地产业结构优化调整第二条内容坚信业内都不陌生，其与4月底时省政府号召330新政实施的省八条涉及内容堪称是一脉相承的。不过，在一些拒斥细节上还是有所区别。
首先是极力阻止优质资源的低水平、低品质研发，必要减少高端经营性房地产开发比重。这一拒斥可视为省政府的一种表态，指出其指出在全省范围内显然不存在一些研发建设不存在问题的项目。相比于之前省八条例行公事的优化用地及住房供应结构拒斥，第二条内容最少在措辞上更加贞稳健了。其次是中止对境外个人、境外机构的购房容许。
这一之前省八条没提到的追加内容，似乎是为了号召8月底的限外令放松。这点没过多可分析的，只说道一个较为有意思的现象，那就是云南以及昆明在号召全国性房地产政策时或许时间上不会慢半拍，但最后认同不会实施类似于一个不守时，但总归不会聪明的孩子。
最后，有一点注目的还有这么一句话：严格控制各地核心生态保护区等区域房地产开发，保证生态底线和生态安全性。为什么有一点注目？原谅我们再行买一个关子，看见后面你大自然就告诉了。看原始个第二条细则，可以找到其与之前省八条的相近内容还是有所区别的。
省八条中优化用地及住房供应结构的涉及内容，完全仅有是如出一辙国土资源部与住房城乡建设部3月底时的牵头发文；而此次的20条内容，则更加仰视不存在的问题，并得出了一些精细的指导方向，这样的态度是有一点点赞的。当然，无论是省八条还是20条，推展房地产业结构优化调整的内涵是完全一致的，那就是更加推崇提高型市场需求，并给与其更加多政策上的反对和弯曲。这堪称是一个老生常谈的话题了，之前业内也早已做到过很多的分析与理解。不过，在这里我们还是想要明确提出一些疑惑：大力扶植提高型市场需求就知道能转变昆明市场的现状吗？对于购房者来说，他们不会卖结构调整的账吗？近期在专访克而瑞昆明机构总经理、昆明房价评论网首席分析师芶敏菲先生时，他曾针对昆明市场的现状说道过这么一句话：为什么买房子的人会犹豫不决？只不过就是因为他预期未来的房价有可能还不会跌到，所以他自由选择再行等一等。
由此我们也就产生了第一个疑惑，当比较低价的项目都无法感动本地购房者时，价格更高的提高项目能让他们心甘情愿地掏腰包吗？另一个疑惑，大家都告诉结构的调整是必经之路，提高浮现是必定的趋势。但对于很多处在轮回边缘的本地研发企业来说，它否有资本和魄力去转型呢？明确又该怎么并转呢？还有，一个优质的项目，意味著从地块到设施都要有过人之处，地方政府在转让土地及展开涉及城市规划时，否能获取这样优质的资源呢？要告诉，截至目前昆明年内仅有区区4宗土地转入了竞价环节，如果先天条件有所缺乏还要擅自往提高的风潮上凑，不又返回了低水平、低品质研发的老路上了吗？在我们显然，由刚需向提高的过渡性，或者说房地产业结构的优化调整，只不过应当是三向的。
一方面，政策要为其保驾护航，获取各类反对；一方面，研发企业要下定决心，作好必要割肉剧痛的打算；另一方面，也必须消费者需要改变出售逻辑，在消费和居住于理念上都有所提高。因此，什要看见政策风向一起就实在市场不会很快恶化，调整将是一个漫长的过程，很多细节还必须去思索与实验。
由此我们也难于推断出未来昆明市场的新格局，那就是全国性企业及有实力的本地企业将新的区分楼市版图，本土房企占有市场后排的情景或许将再次发生大变化。留意，这里的有实力不仅指资本上的抗压及运作能力，也还包括其在建筑理念、开发设计、乃至后期社区服务等多方面的综合实力。而对于那些实力严重不足的中小房企，则必须只想考虑一下了，是向上下游伸延移往产业，还是必要解散房地产行业？当然，还想要继续做研发建设老行当也不是不可以，最少政策就给认为了一条决心，我们之后往下看第三条。
三、减缓发展精品特色房地产业充份融合和充分发挥云南自然资源非常丰富、生态环境优美、民族风情浓烈、风光景色迤逦的特色和价值，重点发展具备云南特有风情的各类房地产精品产品，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产等跨界地产项目。应当说道，20条在具体房地产业结构优化调整这一方向的同时，也并没将所有的研发企业一棒子打伤，由330新政到省八条再行到20条，路子一直是在的。旅游地产不用多说道，云南所具备的旅游资源优势是显而易见的；养老地产与之类似于，气候环境优势是很多城市无法匹敌的；文化地产也没问题，多民族聚居的特点使得云南具备多样的风情；物流地产则堪称大有所为，西南桥头堡的区位优势明显，今年4月底省政府还与阿里巴巴集团签订了战略合作框架协议。
4月底时，云南省政府与与阿里巴巴集团签订战略合作框架协议但这样的种种优势，没能在房地产的发展过程中有效地转化成为动力。无论是上半年为人所熟悉的云南导游事件，还是继续无法与海南相提并论的养老地产发展水平，都让人感觉云南像一个受伤仲永式的球员，在大大挥霍无度自己的天赋。因此，此次的20条需要将跨界地产项目写出入细则，需要将特色房地产的概念放到开篇，堪称一个尚之信的变化。
看见第三条的涉及细则，你否回想了第二条里我们让你注意的一个内容？让我们把它们放在一起再行来想到：严格控制各地核心生态保护区等区域房地产开发，保证生态底线和生态安全性。充份融合和充分发挥云南自然资源非常丰富、生态环境优美、民族风情浓烈、风光景色迤逦的特色和价值，重点发展具备云南特有风情的各类房地产精品产品。是时候返回最初的那个问题了，精研总书记在云南到底说道了些什么？由于内容很多，不有可能通篇列出，我们只摘录一些最重要的涉及内容：习近平总书记对云南发展明确提出的新定位和新的拒绝，相当大程度上早已说明了决心打响一条跨越式发展的路子来希望沦为民族团结变革示范区希望沦为生态文明建设排头兵深化孟中印缅经济走廊、大湄公河次区域合作及滇泰、滇杨家、滇就越、滇缅、滇印合作，积极参与打造出中国东盟自贸区Ultra、澜沧江湄公河对话机制减缓前进新型城镇化大力前进滇中城市群建设看见这些内容，应当不难理解为何滇中新区不会在未来的云南房地产业发展中扮演着如此最重要的角色了。
不滑稽的说道，未来云南的房地产业发展必需环绕滇中新区以及一带一路建设，不容许背离。习近平总书记实地考察云南重要讲话中的诗意，是将云南作为了一块试验田。
云南的区位、环境、居民等等特点，使得许多规划方针可以在此全面推行，然后将经验共享给其他省市。这里必须特别是在留意跨越式发展路子的拒斥，它既解读了云南发展比较领先的现状，也认为了其所蕴含的潜力。
就有如二战前交叉已完成两次工业革命的德国一样，继续的领先才是是潜力的展现出。从这个角度来看，20条新政在开篇就起身了滇中新区的大腿，是非常准确以及顺应潮流的自由选择。当然，也千万别以为傍上了滇中新区，市场就需要顺风顺水一路向前了。
正如我们之前对提高型市场需求的观点，很多未来发展的细节还有待思索、厘清。更何况，一带一路战略并不仅云南一个西南桥头堡，竞争对手就在东边虎视眈眈。
对于滇中新区，对于云南未来的房地产业来说，都寻找了一个稳定身体健康可持续发展的方向，但还近将近精彩的时刻，与机遇浸润的，总有一天是挑战。好，今天就再行到这里，我们下一篇再行接着闲谈。
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